Eigenbedarfskündigung: Gründe, Urteile, Kündigungsfristen, Widerspruch, Härtefälle, Schadensersatz

Vermieter können in Deutschland ohne große Probleme ihre Mieter wegen Eigenbedarf die Wohnung kündigen. In diesem Artikel finden Sie Beispiele für erfolgreiche Eigenbedarfskündigungen, Gerichtsurteile für und gegen Eigenbedarfskündigungen, Kündigungsfristen die zu beachten sind, die auch die Frist für einen erfolgreichen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einschränken.

Widerspruch ist vor allem in Härtefällen erfolgreich, man kann Abfindungen mit dem Vermieter aushandeln und ihn wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auf Schadensersatz oder Rückkehr in die alte Wohnung verklagen. Verwertungskündigungen aus wirtschaftlichen Gründen stellen eine Alternative zur Anmeldung von Eigenbedarf für den Vermieter bei finanziellen Problemen dar.

Ohne Eigenbedarf sind Mieter praktisch nicht zu kündigen

Vermieter können Mietwohnungen praktisch nur wegen Eigenbedarf kündigen. Mieter können normalerweise sonst nicht gekündigt werden, außer die Mieter bezahlen ihre Miete nicht im Wesentlichen pünktlich oder die Mieter halten sich nicht an die wirksam (!) vereinbarte Hausordnung. Ob wegen einer Hausordnung gekündigt werden darf, hängt aber ganz wesentlich davon ab, ob die Hausordnung mit ihren Regeln überhaupt gültig ist und ob die Hausordnung im Mietvertrag überhaupt rechtlich wirksam vereinbart wurde, und das auch noch in ihrer aktuellen Fassung. (Teilweise werden Hausordnungen einfach von den Vermietern in das Treppenhaus gehangen, entweder ganz neu oder einfach abgeändert mit neuen Regeln. Das ist keine wirksame Vereinbarung in einem Mietvertrag.)

Die Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarf ist meistens nicht mit großen Problemen behaftet, Vermieter können Mieter leicht wegen Eigenbedarf kündigen. Die Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest nennt in ihrem Heft 09/2014 Beispiele für von Gerichten als wirksam erklärte Kündigungen von Mietern wegen Eigenbedarf.

Eigenbedarfskündigungen sind leicht und ohne Probleme für Vermieter

So dürfen als Beispiel Vermieter ihre Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, auch wenn die dann selbst genutzte Wohnung nicht der eigentliche Lebensmittelpunkt ist, sondern nur gelegentlich vom Vermieter oder nahen Angehörigen, z. B. an Wochenenden selbst genutzt wird. Als Beispiel dient die Kündigung einer Mieterin, die 25 Jahre in einer Zweizimmerwohnung in Berlin lebte. Der Vermieter aus Hannover wollte die Wohnung in Berlin nutzen, um regelmäßig seine Tochter aus einer früheren Beziehung in Berlin besuchen zu können.

Der gutverdienente Chefarzt wollte die Tochter nicht in einem Hotel treffen, sondern sie sollte ihn in einer häuslichen Atmosphäre in einer eigenen Wochenendwohnung in Berlin besuchen können. Die Mieterin gewann das Gerichtsverfahren wegen der Eigenbedarfskündigung vor dem Amtsgericht, verlor aber nach einem Urteil vor dem Landgericht und hatte beim Bundesverfassungsgericht keine Chance auf Klage wegen Rücknahme der Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht schwer und verursacht keine großen Probleme für Vermieter. Für eine Eigenbedarfskündigung müssen dem Mieter nur vernünftige, nachvollziehbare Gründe genannt werden.

Das Landgericht Koblenz erklärte in einem Urteil eine Eigenbedarfskündigung für wirksam und gültig, bei der der Vermieter die Wohnung des Mieters gekündigt hatte, damit seine Ehefrau darin nachts schlafen kann. Der Vermieter und der Mieter wohnten im gleichen Wohnhaus. Der Vermieter schnarchte stark, so dass seine Ehefrau wo anders schlafen wollte. Der deshalb geltend gemachte Eigenbedarf war schlüssig, nachvollziehbar und glaubhaft.

Beispiele für erfolgreiche Kündigungen wegen Eigenbedarf:

Die Wohnung des Vermieters ist zu klein, er möchte deshalb in die Wohnung des Mieters einziehen und kündigt den Mietvertrag des Mieters.
Der Vermieter benötigt eine größere Wohnung, weil er ein Arbeitszimmer benötigt, er möchte ein Gästezimmer haben oder der Vermieter möchte mit seiner Lebenspartnerin zusammenziehen.
Der Vermieter darf wegen Eigenbedarf kündigen, weil er aus gesundheitlichen Gründen weniger Treppen steigen möchte oder kann.
Die Wohnung die der Vermieter bewohnt ist teurer, als die Wohnung des Mieters.
Der Vermieter benötigt die Wohnung des Mieters zwar wegen Eigenbedarf, aber nur für 18 Monate.
Die Wohnung des Vermieters hat Feuchtigkeitsschäden, die des Mieters ist trocken. Deshalb darf er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen und als Vermieter selbst in die Wohnung des Mieters einziehen.
Die Wohnung des Vermieters ist durch veränderte Lebensumstände, z. B. Kinder sind ausgezogen, Ehemann oder Ehefrau sind gestorben, durch unnötige Kinderzimmer oder andere Zimmer ist die Wohnung zu groß geworden. Er darf seinem Mieter mit einer kleineren Wohnung kündigen und die große Wohnung teuer vermieten.

Kündigung wegen Eigenbedarf auch für Angehörige

Der Vermieter darf dem Mieter eine Wohnung nicht nur wegen seines eigenen Eigenbedarfs kündigen, auch für Angehörige darf eine Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Zu den engen Angehörigen für eine Eigenbedarfskündigung zählen:

Eigene Kinder,
Schwiegerkinder,
Pflegekinder,
Pflegeeltern,
getrennt lebende Ehepartner, also Ehefrau oder Ehemann,
die Großeltern, Oma und Opa,
die Schwiegereltern,
die Enkel,
Nichten,
Neffen.

Nichten und Neffen, die Kinder der Geschwister des Vermieters, zählen seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2010 als enge Familienangehörige, auch ohne das eine besondere Bindung, Beziehung oder Verbundenheit besteht.

Anmeldung von Eigenbedarf auch für entfernte Verwandte möglich

Doch nicht nur für diese engen Angehörigen darf wegen Eigenbedarf gekündigt werden, auch für weiter entfernte Verwandte, wenn zu ihnen ein enges Verhältnis, eine enge Verbundenheit besteht, kann Eigenbedarf angemeldet werden.

Unter diesen Voraussetzungen des Verhältnisses, der Verbundenheit und engen Bindung kann Eigenbedarf angemeldet werden für:

Onkel,
Tante,
Schwager,
Schwägerin,
Cousine,
Cousin.

Eigenbedarf für Haushaltshilfen und Pflegepersonal

Auch für Haushaltshilfen und Pflegepersonal, also sonstige Angehörige des Haushalts des Vermieters kann wegen Eigenbedarf gekündigt werden, der Eigenbedarf rechtlich ohne Probleme angemeldet werden, damit sie in der Nähe wohnen und schnell zum Vermieter kommen können, oder damit sie direkt mit im gleichen Haus wohnen können.

Keine Kündigung wegen Eigenbedarf für geschiedene Eheleute und juristische Personen

Kein Eigenbedarf kann für die geschiedene Eheleute, die Ehefrau und den geschiedenen Ehemann angemeldet werden. Ebenfalls können juristische Personen, wie eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft AG keinen Eigenbedarf anmelden, für sie kann dem Mieter der Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Dazu kommt, dass in den meisten Städten, Großstädten, nicht einfach ein Wohnraum in einen Gewerberaum, in ein Büro mit höherer Miete umgewandelt werden darf.

Urteile zum Eigenbedarf: Wann wird eine Eigenbedarfskündigung von einem Gericht abgelehnt? Wann ist die Anmeldung von Eigenbedarf unzulässig?

Vor einem Gericht gibt es für Vermieter nur selten Probleme mit Urteilen zum Eigenbedarf. Die Gerichte lehnen die Gründe für Eigenbedarfskündigungen nur selten ab.

Beispiele für Probleme mit Urteilen zur Ablehnung des Eigenbedarfs durch ein Gericht:

Der angemeldete Eigenbedarf ist überhöht, insbesondere wenn die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung zu groß ist. Als Beispiel lehnte ein Gericht in einem Urteil den Eigenbedarf für eine 18-jährige Tochter des Vermieters ab, die eine 5-Zimmer-Wohnung für einen Praktikumsaufenthalt in Berlin nutzen wollte und deshalb dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. Hier ist sowohl die Wohnungsgröße für eine Praktikumsunterkunft in Berlin zu groß, als wohl auch, dass der relative kurze Praktikumszeitraum keine Kündigung eines Mieters rechtfertigt.
Ein Vermieter will einen Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, obwohl mehrere andere Wohnungen im selben Haus leer stehen. Und der Vermieter hat vor Gericht nicht erklärt, warum er gerade für diese Wohnung Eigenbedarf anmeldet.
Probleme mit der Kündigung wegen Eigenbedarf bekommt der Vermieter, wenn er wegen Eigenbedarf kündigt, obwohl er von dem Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter wusste, den er jetzt kündigen will. Eine Ausnahme dürfte nur bestehen, wenn der Vermieter den Mieter schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags von dem absehbaren Eigenbedarf unterrichtet, sozusagen einen Zeitmietvertrag abschließt.

Kann man einen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, mit dem man sich streitet, mit dem der Vermieter Probleme hat?

Nein, einen Mieter mit dem man Streit und Probleme hat, weil der Mieter z. B. erfolgreich einer Mieterhöhung widersprochen hat, kann man nicht wegen Eigenbedarf die Wohnung kündigen. Gab es vor der Anmeldung des Eigenbedarf Probleme im Mietverhältnis, z. B. wegen Streits um eine Mieterhöhung, Problemen wegen der Hausordnung, persönlichen Streit, Lärm oder sonstigen anders zu lösenden Problemen, kann man dem Mieter nicht einfach die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. In diesen Fällen legen die Gerichte in ihren Urteilen besonders hohe Anforderungen an die Prüfung der Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung.

Eine vermietete Wohnung billig kaufen und wegen Eigenbedarf dem Mieter kündigen?

Ja das geht, Vermieter dürfen auch eine vermietete Wohnung billig kaufen und dann die Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Der Vorteil wenn man eine vermietete Wohnung, ein vermietetes Haus kauft ist, dass es viel billiger ist, als eine freie, unvermietete Wohnung oder ein leer stehendes Haus zu kaufen.

Kauft man die Wohnung oder das Haus für sich selbst, kann man danach Eigenbedarf anmelden und die dort wohnenden Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Das geht natürlich nicht, wenn Sonderregelungen getroffen wurden, nachdem der Mieter ein lebenslanges Wohnrecht in der Wohnung oder dem Haus hat. Dies kann zum Beispiel beim Verkauf von vielen Wohnungen oder Häusern aus dem Bestand einer Wohnungsgesellschaft zum Schutz für alte Mieter, meistens Rentner, vorkommen. Bei einem bestehenden lebenslangen Nießbrauchrecht kann ebenso nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Als Beispiel für die problemlose Eigenbedarfskündigung einer vermieteten Immobilie zitiert die Finanztest das Bundesjustizministerium, mit dem Beispiel, dass eine Familie ein vermietetes Haus nur deshalb gekauft hat, um dort selbst einzuziehen. Die dort lebenden Mieter können einfach rausgekündigt werden: “Am Eigenbedarf ist nicht zu rütteln.”

Anmeldung von Eigenbedarf: Die Gründe für den Eigenbedarf müssen dem Mieter genannt werden

Vermieter können Kündigungen wegen Eigenbedarf normalerweise leicht und ohne Probleme durchsetzen. Damit der Vermieter seine Rechtslage und seine Chancen gegen den Eigenbedarf Widerspruch einzulegen einschätzen kann, muss der Vermieter dem Mieter die genauen Gründe für die Anmeldung des Eigenbedarfs nennen.

Laut einem BGH-Urteil muss der Vermieter z. B. Angaben über seine derzeitige Wohnsituation machen. Diese Angaben machen natürlich nur Sinn, wenn der Vermieter für sich selbst und nicht für seine Kinder, Enkel, getrennt lebende Ehefrau, seine Mutter, seinen Vater etc. Eigenbedarf anmeldet. Dann müssen natürlich die Gründe genannt werden, warum diese die Wohnung brauchen und dem Mieter gekündigt wird.

Die Bedarfsperson, also die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wird, muss allerdings nicht namentlich genannt werden, sie muss allerdings laut Finanztest “… bestimmbar sein …”. Für diese Bestimmbarkeit des zukünftigen Bewohners der Wohnung reicht es aus zu schreiben, dass die Wohnung wegen Eigenbedarfs für den ältesten Sohn, die älteste Tochter gekündigt wird. Der Namen des Sohns oder der Tochter muss nicht genannt werden.

Durch die Angabe von Tochter oder Sohn ist aber klar, dass rechtlich erlaubter Grund für einen Eigenbedarf durch ein enges Verwandtschaftsverhältnis vorliegt. Wenn man als Mieter die Gründe für die Eigenbedarfskündigung kennt, kann man prüfen, ob die angegebenen Gründe wahrscheinlich eine problemlose Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, oder ob man eine Chance hat den Eigenbedarf vor Gericht abzuwehren.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss das genaue Kündigungsdatum unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen enthalten, und keine Formulierungen wie “demnächst”, “so bald wie möglich” oder “schnellstmöglich”. Der Unterzeichner der Kündigung muss eindeutig erkennbar sein. Eine unleserliche Unterschrift, ohne dass der Namen des Vermieters noch einmal in Klarschrift darunter vermerkt ist, macht die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam. Eine Wohnung kann auch nicht wirksam gekündigt werden, wenn statt des Namens des Vermieters eine Formulierung wie “der Hauseigentümer”, “der Vermieter”, der Hausbesitzer”, “der Verwalter” etc. verwendet wird. Dem Mieter ist ein schriftliches Original mit Originalunterschrift wirksam zuzustellen.

Wegfall des Eigenbedarfs in der Kündigungsfrist

Sollte der Grund für den Eigenbedarf nach der Kündigung bis zum Ende der Kündigungsfrist der Mietwohnung wegfallen, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Der Vermieter kann nicht einfach die Kündigung laufen lassen, den Mieter ausziehen lassen und an einen neuen Mieter zu einer höheren Miete neu vermieten.

Widerspruch gegen die Anmeldung von Eigenbedarf

Die Widerspruchsfrist gegen die Anmeldung von Eigenbedarf läuft bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist des Mietvertrags. Diese gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge für Mietwohnungen bei Kündigungen durch den Vermieter beträgt mindestens 3 Monate. Läuft der Mietvertrag schon ab fünf Jahre, ist die Kündigungsfrist 6 Monate, ab 8 Jahren Mietdauer beträgt die Zeit zwischen Kündigung des Mietvertrags und dem Auszug 9 Monate.

Das bedeutet, dass man wenn man schon lange in einer Wohnung wohnt, 9 Monate Kündigungsfrist hat und wegen Eigenbedarf gekündigt wurde, man bis zu sieben Monate Zeit hat, gegen den Eigenbedarf Widerspruch einzulegen. Man kann in der Zeit die Stichhaltigkeit der genannten Gründe für die Eigenbedarfskündigung überprüfen.

Liegt wirklich ein enges Verwandtschaftsverhältnis oder eine enge Bindung zu der Person vor, für die Eigenbedarf angemeldet wurde? Wird eine Trennung von Eheleuten nur zeitweise vorgetäuscht, da eine getrennt lebende Ehefrau oder Ehemann Anspruch auf Eigenbedarf hat? Und wird nach der Kündigungsfrist und dem Auszug des Mieters die Mietwohnung teurer an einen neuen Mieter vermietet?

Oder sind die Kinder wirklich schon in einem Alter und so selbstständig, dass sie in einen eigenen Haushalt gründen wollen, oder wird für den Eigenbedarf als Grund genannt, dass der Sohn oder die Tochter ausziehen will, und plötzlich nach Ablauf der Kündigungsfrist, wenn der Mieter ausgezogen ist, überlegen sie es sich doch wieder anders? Und ist die Wohnung dann schon wieder mit einer gestiegenen Miete neu vermietet?

Widerspruch gegen Eigenbedarf wegen Härtefall

Auch wenn Vermieter meistens ohne Probleme Eigenbedarf anmelden können und von den Gerichten viele Gründe für Eigenbedarfskündigungen erlaubt worden sind, gibt es noch die Möglichkeit Widerspruch gegen die Anmeldung von Eigenbedarf wegen einem persönlichen Härtefall einzulegen.

Wenn die Kündigung der gemieteten Wohnung für den Mieter eine besondere Härte bedeutet, kann er sich erfolgreich gegen die Anmeldung von Eigenbedarf wehren.

Bei der Beurteilung, ob eine Eigenbedarfskündigung ein Härtefall ist, muss zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters und der Härte, die der Auszug für den Mieter, seine Familie und andere Angehörige seiner Wohnung bedeutet. Das bedeutet, je größer das berechtigte Interesse des Vermieters ist, je nachvollziehbarer und dringender der Eigenbedarf objektiv und offensichtlich ist, desto größer muss der Härtefall für den Vermieter sein, um noch erfolgreich der Kündigung wegen Eigenbedarf zu widersprechen.

Siehe dazu auch unten in diesem Artikel die Gründe für eine erfolgreiche Verwertungskündigung, nicht wegen Eigenbedarf, sondern zur Erzielung höherer Mieteinnahmen oder eines höheren Verkaufspreises einer unvermieteten Wohnung oder Haus.

Besondere Härtefälle, die Erfolg versprechen sind z. B.:

Krankheit, besonders schwere Krankheit, bzw. eine lang andauernde Krankheit des Mieters. Durch so eine Krankheit kann es dem Mieter unmöglich werden sich eine neue Wohnung zu suchen, den Umzug zu schaffen und somit kann ein Widerspruch wegen Krankheit Erfolg gegen Eigenbedarf bringen.
Das gleiche gilt bei hohem Alter des Mieters oder der Mieterin. Alten Menschen ist häufig kein Umzug in eine andere Wohnung mehr zuzumuten. Die Finanztest nennt als Beispiel eine 83-jährige Mieterin, die seit 37 Jahren die Wohnung gemietet hatte und wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschied für die Mieterin und gegen den Vermieter. Die alte Frau musste nicht umziehen, sondern der Widerspruch gegen den Eigenbedarf hatte Erfolg.
Das Landgericht Frankfurt entschied dagegen in einem Urteil, dass einem 84 Jahre alten Mann, der seit 40 Jahren in seiner 68 Quadratmeter großen Wohnung lebte wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann. Der neue Eigentümer der Wohnung meldete Eigenbedarf an, weil er selbst mit seiner vierköpfigen Familie in einer 54 Quadratmeter großen Wohnung lebte.
Ein Vermieter klagte auf Eigenbedarf, obwohl er bisher in einer größeren Wohnung lebte. Er hatte die Mietwohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben und kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarf, bot ihm aber nach der Kündigung an das Mietverhältnis temporär zu einer höheren Miete zu verlängern. Das Landgericht Berlin urteilte gegen die Eigenbedarfskündigung, da der Vermieter nicht erklären konnte warum er auf die kleinere Wohnung angewiesen ist und wieso er einen unabweisbaren und drängenden Eigenbedarf hat, wenn er gegen eine Mieterhöhung dem Mieter den Mietvertrag verlängert.
Auch wenn keine Krankheit oder hohes Alter vorliegt, kann eine lange Mietdauer Erfolg für einen Widerspruch gegen die Anmeldung von Eigenbedarf versprechen. Ebenso gibt die Finanztest eine bestehende Schwangerschaft als Widerspruchsgrund an. Wobei der Vermieter dann eine gewisse Zeit nach der Entbindung erneut wegen Eigenbedarf kündigen kann und wohl auch wird.
Wohnungsnot wie in Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt am Main berechtigt auch zum Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Das Problem durch die Wohnungsnot in Großstädten ist nicht nur überhaupt eine neue Wohnung zu finden, z. B. da sich so viele Mieter um eine Wohnung bewerben, dass nur die wirtschaftlich stärksten mit dem höchsten Einkommen eine Chance haben. Bzw. nur die ruhigen kinderlosen Mieter eine Wohnung bekommen. Es kann auch sein, dass man keinen Ersatz für die vielleicht schon lange bewohnte Wohnung findet, weil die anderen Wohnungen einfach viel zu teuer sind.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann auch nur für eine gewisse Zeit eine besondere Härte sein. So stellt die Kündigung der Wohnung bei einer Schwangerschaft einen vorübergehenden Härtefall dar, ebenso wie bei einer Studentin, die gerade ihre Diplomarbeit schreibt oder eine Doktorandin, die gerade ihre Dissertation schreibt. In diesen Fällen wird die Kündigung wegen Eigenbedarf nur verschoben, aber nicht aufgehoben, außer wenn die Gründe für die Kündigung bis dahin wegfallen.

Lange Gerichtsverfahren wegen Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Normalerweise ist man als der “kleine Mann” gegen die großen, reichen und mächtigen immer im Nachsehen und wird z. B. durch Versicherungen mit langen Gerichtsverfahren zermürbt und nimmt aus Geldnot nach einem schweren Unfall oder eine schweren Krankheit irgendwann ein Vergleichsangebot an und verzichtet auf sein gutes Recht. Man hat einfach nicht die Kraft und die Ausdauer wie die “großen”.

Bei Gerichtsverfahren wegen Eigenbedarf spielt die Zeit mal für die kleinen Leute. Denn wie die Finanztest schreibt, können Prozesse wegen Widerspruch gegen die Anmeldung von Eigenbedarf über Jahre gehen. Während des langen Prozesses können die Mieter aber weiterhin in der Wohnung wohnen und der Vermieter seinen Eigenbedarf nicht geltend machen. Erst wenn der Vermieter den Prozess, das Gerichtsverfahren, gewonnen hat kann er selbst oder die Person, für die er Eigenbedarf angemeldet hat, einziehen. Vielleicht fällt aber in den Jahren der Grund für den Eigenbedarf schon wieder weg und die Probleme mit der Wohnungskündigung erledigen sich von selbst.

Abfindung wegen Eigenbedarf

Einen langen Gerichtsprozess kann man als Mieter auch nutzen, um wegen der Eigenbedarfskündigung eine Abfindung zu erhalten. Will der Vermieter unbedingt selbst in die Wohnung einziehen oder braucht er diese wirklich für einen nahen Verwandten oder einen anderen eng verbundenen entfernteren Verwandten kann er einen langen Prozess durch das Angebot einer Abfindung abkürzen und zu Ende bringen.

Die Chance eine Abfindung für den eigenen Auszug aus der Mietwohnung vom Vermieter zu bekommen steigt natürlich, wenn der Auszug für einen selbst eine besondere Härte bedeuten würde, z. B. auf Grund von Krankheit, Alter, Schwangerschaft, langer Mietdauer oder Wohnungsnot. Die Finanztest schreibt, dass sich bei langen Prozessen Mieter und Vermieter häufig auf eine Abfindung einigen, damit der Mieter auszieht.

Vielleicht hat man aber trotz der persönliche Härte eine Möglichkeit gefunden umzuziehen und hat trotzdem noch eine günstige Wohnung gefunden, die einem sogar noch besser gefällt. Durch die besonderen Umstände, die einen Härtefall bedeuten, dauert das Gerichtsverfahren lange, so dass man mit dem Vermieter eine Abfindung aushandeln kann und so gleich seine Umzugskosten, die Maklergebühren, die Kosten für die Wohnungsrenovierung und so weiter bezahlen kann.

Vermieter muss Ersatzwohnungen aus seinem Bestand anbieten

Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen vermietet und Eigenbedarf anmeldet, muss er dem gekündigten Mieter eine Ersatzwohnung aus seinem Wohnungsbestand anbieten. Das Angebot einer Ersatzwohnung kann er natürlich nur machen, wenn eine Wohnung aus dem Vermieterbestand frei ist oder innerhalb der Kündigungsfrist von längstens 9 Monaten frei wird, also ein anderer Mieter auszieht.

Laut Stiftung Warentest muss das Angebot der Ersatzwohnung zu angemessenen Bedingungen erfolgen. Zu den angemessenen Bedingungen eines Mietvertrags zählt wohl zuallererst die Höhe der Miete. Wenn ein Vermieter wirklich nur diese Wohnung, die er dem Mieter kündigt, aus Eigenbedarf nutzen möchte, wird es kein Problem sein, die Ersatzwohnung zur gleichen Quadratmeter-Miete anzubieten. Außer natürlich die Ersatzwohnung ist nicht vergleichbar, hat zum Beispiel eine bessere Ausstattung, ein neueres Bad, einen Balkon, Gartennutzung etc.

Aber vielleicht will der Vermieter ja extra nicht die sowieso frei werdende Wohnung für seinen Eigenbedarf nutzen, die kann er ja mit einem neuen Mietvertrag teurer weiter vermieten. Er will vielleicht gerade den langjährigen Mieter den Mietvertrag kündigen, weil er bei dieser Wohnung keine Möglichkeit hat die Miete für sich genug zu erhöhen. Denn bei dieser Wohnung hat er bei der Mieterhöhung Probleme mit dem Mietspiegel und den gesetzlichen Regeln und Einschränkungen zur Mieterhöhung.

Bei mehreren möglichen Ersatzwohnungen sollte der Vermieter die Wohnung als Ersatz anbieten, die in der Nähe zur gekündigten Wohnung liegt. Das wäre in Frankfurt am Main der gleiche Ortsteil wie Nordend, Bornheim, Ostend, Westend oder Sachsenhausen. Damit der wegen Eigenbedarf gekündigte Mieter überhaupt feststellen kann, ob, wie viele und wo der Vermieter noch Wohnungen besitzt, darf der Mieter in das Grundbuch einsehen.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Ist man wegen Eigenbedarf aus der Wohnung geschmissen worden und hat keine Möglichkeit gehabt, Widerspruch gegen den Eigenbedarf einzulegen, oder wurde der Widerspruch vor Gericht abgelehnt, sollte man nach dem Auszug kontrollieren, ob der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

Man sollte nach dem Auszug nachschauen, ob der Vermieter überhaupt in die Wohnung einzieht – oder seine Tochter, sein Sohn, seine getrennt lebende Ehefrau oder Ehemann, der Vater oder die Mutter etc. Und nach dem Einzug sollte man kontrollieren, ob er oder sie dort auch wirklich regelmäßig leben und wohnen, und ob er nicht nach kurzer Zeit die Wohnung schon wieder teuer an einen neuen Mieter weiter vermietet hat.

Rückkehr in die alte Wohnung bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Hat der Vermieter getrickst und den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, hat der gekündigte Mieter Recht auf Schadensersatz für seine Umzugskosten und ein Recht auf Rückkehr in die alte Wohnung. Nach dem vorgetäuschten Eigenbedarf wieder in die alte Wohnung einzuziehen geht natürlich nur, wenn dann noch kein neuer Mieter darin wohnt. Denn dieser wusste ja nichts vom Betrug mit der Anmeldung von Eigenbedarf und hat gutgläubig ganz normal einen Mietvertrag unterschrieben und hat ebenso ein Recht in Frieden in seiner neuen Wohnung zu leben.

Schadensersatz bei Betrug mit Kündigung wegen Eigenbedarf auch bei einem Aufhebungsvertrag

Der Vermieter muss dem ehemaligen Mieter bei einem Betrug mit einer Kündigung wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz bezahlen. Dieser Schadensersatz wird nicht nur wegen einer Kündigung, sondern auch bei einem Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter fällig. Der Schadensersatz trotz Aufhebungsvertrag ist vom Vermieter zu bezahlen, wenn der Mieter den Vertrag unterschrieben hat, weil er glaubte, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf rechtlich zulässig gewesen sei.

Der Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann für den tricksenden Vermieter teuer werden. Er muss dem Mieter die Mehrkosten für eine teurere Wohnung bezahlen. Grundsätzlich erhält der Mieter die Mietdifferenz zur teureren Wohnung bis der Vermieter hätte regulär eine berechtigte Kündigung der Wohnung aussprechen können. So eine Mietvertragskündigung ist aber nur sehr schwer und mit vielen Problemen möglich. Wenn der Mieter regelmäßig seine Miete bezahlt und sich an die wirksam vereinbarte Hausordnung hält, ist es praktisch unmöglich seinen Mieter den Mietvertrag zu kündigen.

Die Mietdifferenz muss trotzdem nicht unendlich lange bezahlt werden. Erstens müssen mögliche Mieterhöhungen für die alte Wohnung einberechnet werden. Zweitens ziehen die Gerichte laut Stiftung Warentest eine Grenze für die Dauer des Schadensersatzes. So muss nach einzelnen Gerichtsprozessen die Mietdifferenz bis zu drei Jahre, in Einzelfällen auch bis zu fünf Jahren bezahlt werden.

Schadensersatz für Umzugskosten, Makler, Renovierung, Möbel, Gardinen, Ummeldung Telefon und Internet, Rechtsberatung

Zum Schadensersatz für einen vorgetäuschten Eigenbedarf gehören:

die Umzugskosten, wie Möbeltransporter, Umzugshelfer oder eine Umzugsfirma;
die Kosten für die Wohnungssuche, wie Anzeigen in Zeitungen und Internet, Maklergebühren;
die doppelten Mietkosten für die gleichzeitige Miete in alter und neuer Wohnung;
ein finanzieller Ausgleich für Kosten, die der Mieter in der alten Wohnung gehabt hat, die aber noch nicht als abgewohnt zählen;
die Renovierungskosten, die ohne den Umzug noch nicht fällig gewesen wären;
die Renovierung, die Einzugsrenovierung in der neuen Wohnung;
Möbel, Küchenzeile, Gardinen, Fußbodenbelag, Laminat … die für die neue Wohnung gekauft werden mussten;
die Kosten für den Umzug des Telefonanschlusses und des Internetanschlusses, wie neue Anmeldegebühr, Technikergebühr, doppelte Grundgebühr, wenn der alte Anbieter am neuen Wohnort keinen Telefonanschluss bereitstellen kann;
die Kosten für die Rechtsberatung des Mieters wegen der Anmeldung des Eigenbedarfs, durch einen Rechtsanwalt, Mieterverein etc..

Es ist wichtig, die durch die Eigenbedarfskündigung angefallenen Kosten exakt zu notieren und die Rechnungen und Belege gut geordnet aufzuheben. Falls man nach dem Auszug feststellt, dass man vom Vermieter betrogen wurde, hat man dann keine Probleme die angefallenen Kosten nachzuweisen und den Schadensersatz vom Vermieter zu fordern.

Verwertungskündigung aus wirtschaftlichen Gründen bei Verkauf, finanzieller Notlage, bei Mietverlusten, Umbau und Abriss

Man glaubt es kaum, aber die Stiftung Warentest führt aus, dass auch eine Kündigung eines Mietvertrages möglich ist, weil der Vermieter durch die Kündigung mehr Geld verdienen kann. Verwertungskündigungen aus wirtschaftlichen Gründen sind in Deutschland möglich.

Das erste Beispiel für eine Verwertungskündigung einer Wohnung ist, dass der Vermieter eine unvermietete Wohnung teurer verkaufen kann. Ist eine Wohnung oder ein Haus vermietet und kann so nur mit einem großem Preisabschlag verkauft werden, kann eine Verwertungskündigung möglich sein. Das ist aber nur möglich, wenn der Vermieter sich in einer finanziellen Notlage befindet oder durch den billigeren Verkauf in eine Notlage gerät.

Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden, dass bei einer Immobilie, die unvermietet einen Verkehrswert von 150.000 Euro hat und vermietet nur einen Verkehrswert von 115.000 Euro hat, keine Verwertungskündigung möglich ist. Das ist ebenso unmöglich, wenn der Verkehrswert nur 100.000 Euro und damit die Preisdifferenz von vermietet zu unvermietet für diese Wohnung oder das Haus sehr hoch ist und 50.000 Euro beträgt.

Laut Finanztest gilt ein Preisabschlag für eine vermietete Immobilie von 20 bis 40 Prozent als ein erheblicher Abschlag. Doch dieser berechtigt nur bei persönlichen finanziellen Problemen des Vermieters und Eigentümers zu einer Verwertungskündigung:

Das Landgericht Krefeld erlaubte einem Vermieter die Verwertungskündigung, der monatlich für sein Haus 4.800 Euro Kreditrate bezahlte und monatlich nur 2.000 Euro Miete eingenommen hat. Er verlor seine Arbeit und bezog somit kein Einkommen mehr. Da er finanzielle Probleme hatte auf einen möglichst hohen Verkaufserlös angewiesen war, um den Kredit für das Haus abzulösen, erlaubte das Gericht die Verwertungskündigung.
Das Landgericht Detmold erlaubte einem Unternehmer die Verwertungskündigung seiner Mieter, da er mit seinem Unternehmen kurz vor der Insolvenz stand und möglichst viel Geld durch den Verkauf der Immobilie einnehmen musste.

Eine Einschränkung für Verwertungskündigungen ist, dass trotz finanzieller Notlage und Problemen der Verkehrswert für vermietete Immobilien herangezogen wird, wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus auch schon vermietet gekauft oder geerbt hat. Dann wird nicht der höhere Verkaufspreis für unvermietete Wohnungen und Häuser betrachtet.

Damit wird aber im Umkehrschluss erlaubt, seine Mieter zu kündigen, um die Wohnung oder das Haus teurer verkaufen zu können, wenn der Verkaufspreis mit Mietern weit unter den Ausgaben liegt, die der Vermieter dafür bezahlt hat. Was genau “weit unter” bedeutet, muss dann im Zweifel in einem Gerichtsprozess geklärt werden.

Verwertungskündigung wegen laufender Mietverluste

Erwirtschaftet der Vermieter aus der laufenden Vermietung ständig Verluste, ist ebenfalls die Kündigung der Mieter möglich. Deshalb erlaubte das Landgericht Wiesbaden die Verwertungskündigung, obwohl die vermietete Immobilie einen nicht erheblich geringeren Verkaufspreis hatte als im unvermieteten Zustand, nämlich 99.000 Euro statt 116.500 Euro. Der Vermieter konnte die Kreditzinsen kaum noch bezahlen, weil sie weit über den monatlichen Mieteinnahmen lagen.

Verwertungskündigung wegen Umbau des Hauses

Soll ein Haus durch einen Umbau einen höheren Wert erhalten, ist auch eine Verwertungskündigung möglich. Das ist dann der Fall wenn ein Haus abgerissen und neu gebaut werden soll. Oder wenn ein Haus grundsaniert wird und die Mieter während der Sanierungsphase unmöglich im Haus wohnen bleiben können.

Das Landgericht Stuttgart entschied in einem Prozess über die Zulässigkeit einer Verwertungskündigung, dass der Vermieter nicht die Kosten für vier bis fünf Monate Unterbringung der Mieter in einem Hotel bezahlen muss, sondern den Mietern vor der Grundsanierung kündigen darf. Dabei muss man beachten, dass nicht einfach jeder Vermieter über eine Grundsanierung seine kompletten Mieter loswerden kann.

In Großstädten mit Wohnungsmangel wie in Frankfurt am Main, hat das städtische Bauamt die Möglichkeit diese Baumaßnahmen zu untersagen oder insbesondere eine Luxussanierung zu verbieten, um gewachsene Strukturen und Mietmilieus zu erhalten und somit eine Gentrifizierung und Vertreibung der alten Mieter aus ganzen Stadtvierteln zu verhindern. Teilweise wird das auch über ein Vorkaufsrecht gemacht, dass sich die Stadt eingeräumt hat, damit eine drohende Luxussanierung oder Abriss und Neubau von vornherein verhindert wird.

Literatur:

Finanztest: “Vor die Tür gesetzt – Eigenbedarf”, Heft 9/2014, Seiten 53 bis 55.
NJW – Neue Juristische Wochenschrift, 67. Jahrgang, Heft 49/2014.

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig